권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

일반적으로 권리금은 그 특성에 따라 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 구분된다. 산정 근거가 투명하지 않다.

바닥(지역) 권리금은 사업장이 좋은 상권 내 좋은 지역에 위치하고 있어서 지불하는 금액이다. 지리적, 장소적, 위치적 유리함에 근거해서 계산이 이루어진다. 장소적 혜택으로 인해 매출이 기본적으로 보장받을 수 있다는 측면에서 인정이 되는 권리금이라고 할 수 있다.

가장 중요한 부분은 유동인구지만 그보다 중요한 것은 위치와 주변 시설과의 상관관계이다. 일부 신축 상가의 임대인들은 새로 들어오는 임차인에게 수천만 원에서 억 대에 달하는 바닥(지역)권리금을 요구하는 경우도 있다.

바닥권리금은 일부 상가의 경우 관례화되어 있다. 상가 위치가 좋을 경우 상가주인 즉 임대인이 먼저 세입자에게 바닥 권리금을 요구하기도 한다.

법원은 유형재산과 무형재산의 가치만 계산하기 때문에 바닥권리금은 감정 시 전혀 인정 받을 수 없다.

영업권리금은 점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가다.

인수자가 해당 점포를 그대로 인수하더라도 일정한 수준에서 매출을 보장받을 수 있다는 것이 영업 권리금을 주는 장점이기도 하다. 신규창업의 위험을 피하고, 안정적인 위치에서 사업을 시작하고자할 때 영업 권리금을 주고 입정하는 경우가 보편적이다.

영업이 잘 되는 사업장이라도 임대차계약 종료 3년 전 영업실적 평균치로 산정하기 때문에 3년 내내 최상의 실적을 내지 않았다면 유리한 금액을 받을 수 없다. 

한달에 순수익이 500만원이라면 500만원 X 12개월 = 6000만원 권리금이 발생한다. 보편적으로 6개월 또는 12개월을 기준한다.

다른 업종 입점 시 영업권리금은 발생하지 않는다.

시설권리금은 영업시설, 비품 등 유형자산의 대가다. 이전 세입자가 사용했던 인테리어나 시설ㆍ장비 등을 인수 받는다는 조건으로 감가상각하여 책정한다.

시설 권리금은 1년 운영 시 시설비의 30%, 2년 운영 시 시설비의 70%를 삭감하는 것이 관례다. 3년이 지난 경우 권리금을 적용하지 않고 시설권리금 가치를 0원으로 본다.

폐업 시점에서는 금액에 대한 미련을 버리도록 한다. 음식점에 소매점이 입점하는 등 타 업종이 입점할 경우 시설 권리금은 인정받지 못한다.

권리금은 수요와 공급에 의해 형성되는 시세와도 같다. 정해진 기준은 바뀔 수 있다는 것이다. 혼자 결정하는 것보다는 전문가의 도움을 받는 것도 방법이다.

권리금은 일명 폭탄돌리기에 비유한다. 상가건물이 철거되거나 임대인이 더는 세를 놓지 않을 때 마지막에 들어온 임차인은 권리금을 회수할 수 없기 때문이다. 주의해야 할 것이다.

< 저작권자 ⓒ 월간창업경제. 무단전재-재배포 금지 >