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  • 최종 수정일 : 2021-09-22 20:07:08
강종헌의 폐업전략, 임대차 계약 만료 철거 시 임차인의 원상회복(복구) 범위는?
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폐업을 준비 중이라면 철거 및 복구범위에 대해 한 번쯤은 고민해봤을 것이다. 임차인은 최소한의 범위로 비용을 줄이려하고, 임대인은 최대한의 범위로 새 것처럼 복구하기를 희망한다.

철거 및 복구범위는 폐업 현장에서 자주 발생하는 사건 중 하나다. 크고 작은 다툼이 일어난다.

법무부에서 만든 상가건물임대차 표준계약서를 보면 '제8조(계약의 종료와 권리금회수기회 보호)1항에 계약이 종료된 경우에 임차인은 임차 상가건물을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다.'라고 규정하고 있다.

강종헌의 폐업전략, 철거 시 원상회복(복구) 범위는?

임대차계약이 종료될 경우 당사자간의 특별한 약정이 없는 한, 임차인은 임차목적물을 임대차계약 당시의 상태대로 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 함이 원칙이다(민법 제654조, 제615조).

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

폐업을 준비 중이라면 원상회복, 원상복구는 임차인이 꼭 진행해야 하는 부분이다.

1. 원상회복, 원상복구란?

원상은 사물이 본디 지니고 있던 원래의 상태를, 복구는 손실 이전의 상태로 회복함이라는 뜻한다. 원상복구는 원래의 상태로 회복함이라는 뜻한다. 임차인이 처음 임차받은 상태로 돌려놓는 것이다.

원상회복 의무는 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 계약이 행하여지기 이전과 같은 상태로 복귀시켜 줄 의무를 부담하는 일이다.

원상회복(原狀回復)은 원래의 모양이나 상태로 돌아감을 뜻한다. 원상복구와 함께 쓰여지고 있다.

2. 원상회복 범위 설정

임대인과 대화를 통해 범위를 협의한다. 서로 감정이 상하지 않는 한도 내에서 결정한다. 협의점을 찾았다면 종이에 간결하게 기록하고 날짜와 서로의 서명을 기입한다.

철거 및 복구가 진행되는 과정에서 번복되는 일도 발생하기 때문이다. 문서화하는 것이 가장 좋은 방법이다.

경기도 오산시에서 놀이방을 운영하는 A씨는 철거 및 복구 진행과정에서 임대인과 다툼이 발생했다. 초기 협의한 부분에서 점차 범위가 증가한 것이다. 

철거 및 복구 범위를 설정할 때 과거 임차 시 사진이 있다면 함께 첨부해야 한다. 기준을 정하기 위함이다.

3. 통상의 손모(損耗)는 제외

손모는 시간이 흐름에 따라 써서 닳아 없어진 부분이다.

손해배상청구소송(2019가합4453)에 따르면 통상의 손모로 인한 수선 부분은 임대인이 감수해야 할 부분이므로 모닝글로리에 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다고 판시했다.

손모로 인한 부분은 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다는 판결이다.

4. 자신이 개조한 범위까지 복구

대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035에 따르면 임차인이 유흥주점으로 경영하던 점포를 이어받아 내부시설을 개조하고 단장한 사안에서 별도의 약정이 없다면 임차인은 자신이 개조한 범위 내에서 임차받은 상태로 반환하면 되고, 그 전 임차인의 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 판시한 바 있다.

임차 당시의 상태로 복구한다는 뜻이다. 임차 시 필요에 따라 설치한 시설물은 척거 및 복구해야 한다.

5. 권리금을 줬다면 전 임차인까지 복구

권리금 규정에 따라 새로운 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 지급하고 임차목적물을 임차하였다면 전 임차인의 시설까지 복구해야 한다.

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142에 따르면 커피숍 운영을 목적으로 임차인이 전 임차인의 지위를 양도 받은 것이라 판단했고 전 임차인이 설치한 시설물도 철거해야 판단했다.

권리 의무를 포괄적으로 양도하는 행위를 구별한 사례다. 임차 시 권리금을 주고 들어 갔다면 전 임차인이 설치한 시설물까지 철거, 복구해야 할 것이다.

6. 철거 및 복구로 지체된 기간에 대해 손해배상이 발생

임대차 종료 시 임차인의 원상회복(복구) 의무가 지체된 경우에 임대인은 손해배상을 청구할 수 있다.

대법원 1990. 10. 16. 선고 90다카20210에서 '원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액'이라고 판결했다.

임대차 종료 1일 전까지 복구를 완료하는 것이 좋다.

경기도 용인시에서 카페를 운영하던 B씨도 임대인과의 철거 및 복구범위 문제로 시간이 지체되면서 지체기간에 대한 손실이 발생했다.

7. 조정을 통한 합의

분쟁 시 상가건물임대차 분쟁조정위원회를 활용한다.

법원처럼 잘잘못을 명확히 나누지는 않지만, 임대인과 합의를 이끌어내는 데 적합하다. 법정 소송보다는 불편함이 덜한 절차다. 임대인과 임차인이 서로 만나 임의로 조정하게 된다. 감정을 내세워 법정 소송으로 바로 가는 것보다 훨씬 낫다.

<저작권자ⓒ 월간창업경제. 무단전재-재배포 금지.>

* 강종헌 기자 다른글 보기 bizidea@hanmail.net

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