재건축, 재개발로 건물의 전부 또는 대부분이 철거되는 경우에는 임차인은 상가권리금을 회수할 수 없다

재건축, 재개발로 건물의 전부 또는 대부분이 철거되는 경우에는 임차인은 상가권리금을 회수할 수 없다

재건축, 재개발로 건물의 전부 또는 대부분이 철거되는 경우에는 임차인은 상가권리금을 회수할 수 없다

강종헌 0 39

권리금은 임대차 기간이 만료되기 전에 신규임차인을 통해 회수한다. 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 만료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구함으로 권리금을 회수한다.

하지만 재건축, 재개발로 건물의 전부 또는 대부분이 철거되는 경우에는 신규임차인이 없기 때문에 권리금 회수 기회 보장사유에 해당되지 않는다. 임차인은 상가권리금을 회수할 수 없으며, 임대인에게 손해배상의 책임을 물을 수 없다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

악덕 임대인의 경우 재건축을 하지 않으면서 임차인을 내보내고 권리금을 수수하는 경우도 있다. 이때는 재건축으로 인한 임대차 종료에 대한 증거를 남겨두어야 한다. 계약갱신 요구권으로 계약기간 내에는 영업권을 보장 받을 수 있다. 하지만 초기 상가임대차 계약 시 재건축 계획을 임차인에게 고지하였다면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구권을 거절할 수 있다.

 

도시정비법은 제79조 제3항에서 ‘토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매ㆍ전세ㆍ임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약 시 ① 해당 정비사업의 추진단계, ②퇴거예정시기(건축물의 경우 철거예정시기를 포함한다), ③제5조, 제19조, 제44조제5항, 제50조의2에 따른 권리제한, ④그 밖에 거래 상대방의 권리ㆍ의무에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 거래 상대방에게 설명ㆍ고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명ㆍ날인하여야 한다.’고 규정하고 있다.

 

재건축에 대한 설명 및 고지없이, 계약서를 기재하지 않았다면, 임대인은 도시정비법상 고지의무를 위반하였으므로, 임차인은 이를 이유로 계약을 해지하거나, 임차인이 손해를 입었다면 손해배상 청구를 할 수도 있다. 하지만 임대인이 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 권리금 회수기회를 보장하지 않고 있다.

 

임대인이 상가임대차계약을 체결하면서 특약사항으로 '임대인이 임차인에게 재건축. 철거를 통보할 시 임차인은 이의를 제기할 수 없고, 3개월 이내 명도한다'라는 등 재건축 철거의 시기,  공사기간 등이 구체적이지 않을 경우에는 임대인이 임차인에게 재건축, 철거를 이유로 임차인을 내보낼 수 없다.

 

임차인으로서는 상가임대차계약 시 임대인에게 재건축 정보를 받으면, 손익회수가 가능한지 판단 후 임대차계약을 체결하여야 한다. 권리금 및 영업보상금을 받을 수 없기 때문이다. 임대차계약을 체결하여야 한다면 임대인에게 보증금과 차임(월세)을 낮추어 줄 것을 요청하고 계약을 해야할 것이다.
 

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K창업연구소 강종헌 소장

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