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  • 업데이트 : 2021-12-29 14:26:03
강종헌의 폐업전략, 소상공인, 임대차 기간 중 코로나 폐업 시 임차료(임대료)를 3개월만 부담?
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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인해 자영업 시장이 어려움을 겪고 있다.

정부가 코로나19 피해로 장사를 접는 자영업자들의 상가 임대료 부담을 덜어주는 방안을 준비 중이다.

임대차 계약이 보통 5년 기간이다. 임대차 계약 기간 얼마 남지 않았다면 문제가 없다. 그러나 임대 기간이 남아있는 상황이라면 문제가 달라진다. 폐업 시 임대차 계약 기간이 남아 있다면 영업을 종료해도 임차료(임대료)를 부담해야 하기 때문이다. 이에 폐업도 마음대로 할 수 없는 상황이다.

상가건물 임대차보호법 제1조에 따르면 ‘이 법은 상가 건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제 생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다’고 규정해 민법의 특별법임을 밝히고 있다. 따라서 상가 건물 임대차보호법에 규정되지 아니한 사항은 기본법인 민법의 규정으로 처리된다.

법적으로 임대차 계약 기간이 완료되어야 보증금을 받을 수 있다. 계약 기간이 많이 남아있는 상황이라면 보증금을 사실상 찾기 어렵다고 봐야 한다. 남은 임대차 계약 기간을 빌미로 보증금을 전부 공제한다 봐도 과언이 아니다.

노후 대비를 위해 은행 대출을 받아 상가를 매입한 ‘생계형 임대인’도 적지 않기 때문이다.

소상공인, 임대차 기간 중 코로나 폐업 시 임차료(임대료)를 3개월만 부담?

더불어민주당 전용기 국회의원은 2021년5월 코로나19로 피해로 폐업하는 경우, 계약 기간이 남아있더라도 계약을 해지할 수 있도록 하는 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안」을 대표 발의했다. 

현행 임대차법은 폐업 후에도 계약해지가 불가능해 남은 계약 기간의 임대료를 부담하는 구조다. 그러다 보니 소상공인들이 어쩔 수 없이 사업을 이어가야 하는 어려움에 몰리고 있다. 

'상가건물 임대차보호법 일부개정법률안'에 따르면 임차인은 '감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 '제2조제2호에 따른 제1급 감염병에 의한 경제 사정의 변동으로 폐업신고를 한 경우 계약을 해지할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다.

코로나19로 인한 임차인의 피해를 최소화하기 위해 임차인이 폐업 후 임대인에게 계약해지 사실을 통보한 1개월 뒤부터 강제적으로 임대차 계약을 해지할 수 있도록 했다.

개정안은 소급 적용 항목을 포함시켜 법안 통과 전에 맺은 임대차 계약에도 계약 해지권이 발동되도록 조치했다.

전용기 의원은 "코로나19로 중도 폐업을 결정하는 임차인이 많아지고 있지만 보호 장치가 없다"며 "불가피한 경제 사정의 변동으로 폐업하는 경우, 계약기간이 남아 있더라도 일정 기간 퇴거를 앞당길 수 있는 '계약 해지권'을 부여하여 재난 극복을 위한 경제적 책임을 분담하고, 임차인 부담을 줄일 필요가 있다"고 밝혔다.

법무부는 개정안에 사정변경에 의한 해지권이 코로나19로 인해 집합금지조치 등을 당한 상가임차인이 폐업한 경우에 적용된다는 점을 명확히 규정했다.

개정안에는 ‘3개월 이상 집합 금지 조치 또는 집합 제한 조치를 받은 임차인이 중대한 경제 사정의 변동으로 폐업 신고를 한 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다’는 내용이 담겨있다. 계약 해지 효력은 임대인이 해지권 행사 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생한다. 임차인이 폐업 신고와 함께 계약을 해지하면 임대료를 3개월만 부담하면 되는 것이다.

민법상 정당한 사유 없이 계약의 파기가 어렵기에 임대인과 협의를 하는 방법 외에는 없다. 보증금 반환에 대해 임대인이 신규 임차인을 통해 받아서 준다고 하면 그 기간이 얼마나 소요될지 알 수 없다. 임대인과 원만한 협의를 통해 손실을 최소화해야 한다. 현장에서는 임대인과 협의하는 과정에 3~6개월의 임차료를 보증금에서 공제하는 조건으로 폐업을 진행하기도 한다.​​ 

임대차 계약 해지 결정이 나면 임대인과 기일을 정해 나머지 보증금에 대한 반환을 받아야 한다. 약속했다고 끝이 아니다. 문자 등 증빙 가능한 방식으로 약속을 받아야 불이익이 당하지 않는다. 

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강종헌 기자 ( K창업연구소 소장 ) 다른글 보기 bizidea@hanmail.net

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